Belediye Bir Arsanın Yüzde Kaçını Alabilir? – Hakkaniyet, Planlama ve Gerçek Hayattan Hikâyeler
Şehir planlamasına, arsaların bölünmesine ya da “belediye arsamın ne kadarını alabilir?” sorusuna merakla yaklaşan biri olarak, bu konuyu uzun zamandır yazmak istiyordum. Çünkü mesele sadece metrekare değil; adalet, kentleşme ve yaşam alanlarımızın geleceğiyle doğrudan ilgili. Hadi gelin, hem yasal çerçeveyi hem de insan hikâyelerini birlikte inceleyelim.
Arsa Düzenlemesi Nedir? – Şehrin Sessiz Mimarı
Türkiye’de bir belediye, imar uygulamaları sırasında arsa sahiplerinden belirli bir oranı, “düzenleme ortaklık payı (DOP)” olarak alabilir. Bu oran, arsa düzenlemesiyle oluşacak yol, park, yeşil alan, okul, cami gibi kamusal ihtiyaçlar için kullanılır.
İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre belediye, bir arsanın en fazla %45’ini DOP olarak alabilir. Yani 1.000 metrekarelik bir arsanız varsa, belediye en fazla 450 metrekaresini kamusal alanlar için ayırabilir.
Ama işin ilginç yanı, bu oranın her zaman sabit olmamasıdır. Bazı bölgelerde imar planının yoğunluğuna, alt yapı ihtiyacına ve mevcut yol–yeşil alan dengesine göre bu oran daha düşük de belirlenebilir.
%45 Nereden Geliyor? – Kanunun Arkasındaki Mantık
%45’lik sınır, keyfi bir sayı değil. Türkiye’deki kentleşme deneyimlerinin bir sonucu. 1980’lerde hızla büyüyen şehirlerde yollar, parklar, okullar için alan kalmayınca; devlet, planlamayı sürdürülebilir hale getirmek için bu sınırı belirledi.
Bu sayede, özel mülkiyet korunurken kamusal alan üretimi de mümkün hale geldi. Yani aslında bu sistem, “toplumun hakkı ile bireyin hakkı arasında denge kurma” çabasıdır.
Gerçek Hayattan Bir Hikâye: Mehmet Amca’nın Bahçesi
Mehmet Amca, İzmir’in çevre ilçelerinden birinde yaşıyor. Dededen kalma 1.200 metrekarelik bir arsası var. Belediye yeni imar planı yapınca, arsasının %40’ı düzenleme ortaklık payı olarak kesildi. İlk başta kızdı:
> “Benim bahçemi neden alıyorlar?”
Ama birkaç yıl sonra mahallede yeni yollar, kaldırım, park ve bir ilkokul yükseldi. Kalan 720 metrekarelik arsası, imarlı hale geldiğinde değeri üç katına çıktı.
Bu hikâye, DOP’un uzun vadeli etkisini anlatıyor: kısa vadede kayıp gibi görünse de, kamusal yatırımlar sayesinde bölgenin değeri artıyor.
Ancak burada kritik bir soru var: Bu sistem herkes için adil mi?
Adalet ve Şeffaflık Tartışması
Teoride belediye, DOP kesintilerini herkes için eşit oranda yapar. Ancak uygulamada plan sınırları, ölçüm hataları ya da değişen plan yoğunlukları nedeniyle bazı arsa sahipleri daha fazla kaybedebilir.
Bu yüzden imar uygulamalarında şeffaflık, vatandaş katılımı ve dijital harita sistemleri çok önemlidir.
Bugün birçok belediye, bu süreci dijitalleştiriyor; vatandaşlar artık e-belediye sistemlerinden arsa paylarını, kesilen DOP oranlarını ve yeni imar durumlarını görebiliyor.
Verilerle Bakış: Türkiye’de DOP Uygulamaları
Türkiye genelinde 2024 itibarıyla yapılan imar uygulamalarında ortalama DOP oranı %35 civarında.
Büyükşehirlerde (İstanbul, Ankara, İzmir) bu oran genellikle %40-45 bandında.
Küçük ilçe ve kırsal alanlarda ise %25-30 aralığında seyrediyor.
Yeni nesil kentsel dönüşüm projelerinde, DOP yerine arsa payı karşılığı ortak kullanım anlaşmaları artıyor.
Bu veriler, kentlerin artık “daha az kesintiyle daha fazla kamusal alan üretme” yollarını aradığını gösteriyor.
Yeni Yaklaşımlar: Akıllı Şehir Planlaması
DOP sisteminin geleceğinde dijital dönüşüm önemli bir rol oynuyor.
Yapay zekâ destekli şehir modellemeleriyle artık, hangi bölgede ne kadar kamusal alan gerektiği, nüfus yoğunluğuna ve çevresel etkilere göre daha hassas hesaplanıyor.
Bu da gelecekte belki DOP oranlarının daha adil, hatta kişiye özel hale gelmesini sağlayabilir.
Hayal edin: Bir mahallede yeşil alan fazlaysa, DOP oranı düşüyor; eksikse biraz artıyor. Böylece herkes yaşadığı çevreyle orantılı bir katkı sunuyor.
İnsan Hikâyeleriyle Şehirlerin Dönüşümü
Bir yanda arsasının %40’ını veren ama mahallesinde oyun parkı açılan genç bir aile; diğer yanda aynı oranda kesintiyle hâlâ imar izni bekleyen başka bir vatandaş…
Bu hikâyeler bize şunu hatırlatıyor: DOP sadece beton, metrekare ya da mevzuat değil — insanların yaşam kalitesiyle doğrudan ilgili.
Bir şehrin başarısı, binaların yüksekliğinde değil; sokaklarında ne kadar adalet, paylaşım ve nefes alanı olduğunda ölçülür.
Sonuç: DOP Bir Kesinti Değil, Ortak Yatırım
Belediye bir arsanın yüzde kaçını alabilir?
Yasal sınır %45.
Ama asıl mesele oran değil, amaç.
Eğer o pay; çocukların oynadığı park, yaşlıların gölgelendiği ağaç, gençlerin buluştuğu meydan oluyorsa, o kesinti aslında bir toplumsal yatırım demektir.
Şimdi Söz Sende!
Sence belediyeler bu oranı adil mi uyguluyor?
Bir arsa sahibi olsan, kamusal alanlar için arsandan %30-40 vermeye razı olur muydun?
Yorumlarda düşüncelerini paylaş; çünkü şehir, sen konuştuğunda güzelleşir.